本文原寫於 5 年前，當時我剛開始嘗試幫朋友做代租管。如今我已經經營出租超過十年，當房東的時間越長，越覺得「選房客」與「減少管理次數」是一門要靠經驗換來的學問。
雖然當年的策略與語氣直接到有點兇（現在回頭看也覺得自己蠻有殺氣），但裡面講的很多觀察與篩選技巧，到今天依然實用。所以我選擇保留原文，讓它成為我「十年房東筆記」的第一篇紀錄。
後續我也會分享：
- 如何挑選房客又不違反平等原則？
- 房東要不要讓房客殺價？
- 當房東遇到麻煩房客怎麼辦？
以下為原文
如果你正在經營租屋，或未來想成為收租的一方，希望你能從我的故事中找到避坑指標，也能成為一個受房客尊重的房東。
我原本就有房子在收租。因緣際會下，有位朋友要搬回台北，她因遇到幾個不好的房客而煩惱。這些房客搬家時留下一堆垃圾，還拖欠水電費，扣完押金都不夠支付。這些經驗讓她不想再當房東，想要找個代租管幫她處理這些雜事。我聽說後，因為本身就在經營租屋且是房東，想在代租管這塊試試看。
P.S現在合法代租管，需要擁有證照。
P.S需要掛名在其他代租管的業者名下才符合資格，要不然是違法的喔。
我打算用自己的找房客策略來租別人的屋子。我之前看過對方的房子，覺得整體條件不錯，想藉這次機會幫自己增加一個被動收入，也來分享這個過程和我的出租的策略。
成本支出
首先我跟屋主簽訂契約，用便利商店買的一般租屋契約。這不是隨便選的，因為用一般市面上的租貸契約，內容比較標準化，對雙方都有保障，而且上面有備註能夠轉租。我用『591租屋網』查詢過，附近行情租金大約是1萬5不含管理費，這讓我能定位房屋價值。
我跟她簽約每月1萬3的租金。一般來說，屋主給代租管的管理費是月租15%（約2250元），但我只收2000元，也不收代租費用。畢竟我也沒代租管公司專業，想藉此學經驗，順便增加被動收入。比代租管公司1年少賺1萬左右（半個月傭金7500元加上250×12=3000元，共1萬500元），但有這學習機會就該偷笑了。
我的成本是每個月1萬3。當時月中簽約，約定從月初開始算，所以我有半個月時間準備出租。我先去房子做簡單整理：換了壞掉的房間門鎖、修理燈泡和開關。
我也請清潔公司來做全屋打掃，費用約4000元（跟屋主報銷）。這些工作花了我一整天，因為修繕和打掃時都需要在場。這些服務資訊很容易找，『Google』查一下就有，我都是用手機上網當場找。
因為樓隔壁在蓋房子，工期還要1-2年，白天的噪音讓人無法待在家裡。我跟屋主協調，請他吸收管理費約一個月1500元，否則很難找到租客。等施工結束後再調整房租。所以我開價1萬5含管理費，比一般行情1萬6到1萬7便宜。
看過環境後，我開始研究該如何介紹這間房子的策略。主要缺點是工作日的施工噪音，不適合在家工作的人。優點是比市價便宜1500元，而且我會盡責處理房客的問題（當然最好是不要用到我）。我將所有燈光打開，拍了明亮的照片，發到當地FB租屋社團開始徵租。
租屋的策略
- 不租學生。
- 不租單身女性。
- 不租生活自理能力不足者。
- 目標鎖定25-40歲的男性上班族或小家庭。
如果你是房客，看到我這些挑選條件，也許會感到不舒服，甚至覺得自己被預設為「問題人物」。
我完全理解這樣的感受。
不過我分享這些，並不是為了貼標籤，更不是看不起誰，而是從實務經營的角度出發，希望降低風險、減少雙方摩擦。
每個人都有自己的生活節奏與需求，並不是說學生、單身女性或生活經驗少的人不好，而是我過去嘗試過後，知道這些組合在實務上需要更多管理精力。
我不敢說這是唯一的正解，但對我來說，這樣的策略確實幫助我找到了更穩定、彼此相處更愉快的房客。
如果你正在找房，也可以反過來觀察「這個房東講話是否誠實？房子條件是否如實呈現？」租屋其實是一場雙向選擇，房東不是在挑人，而是在找適合的人，房子也不該是將就，而是讓人安心生活的地方。
不租學生
我的目標是減少管理租屋的次數，如果你有時間管理租屋，可以略過此條件。根據經驗，約八成學生會帶來諸多問題：深夜開趴吵鄰居、父母找不到人來電尋找、用不合理的價值觀要求房東提供額外服務等。
不租單身女性
同樣是為了減少管理次數。這類房客雖然比學生問題少，但仍可能因感情因素引起困擾，如男友來訪引起糾紛、情感問題影響社區安寧等。不是歧視女性，純粹為了減少管理次數。依我的經驗，單身女性需要房東協助處理的事情確實較多，上述兩類房客最容易出現問題。
在台灣社會普遍觀念中，女性往往受到較多關照，也較易提出要求，相較之下男性較為獨立。我不願擔任需要特別照顧的男性房東角色，因此直接避開可能發生的情況。不論各位是否認同，這些年的租屋經驗告訴我：
排除女性房客，確實有效提升租客品質。
不租生活自理能力不足者
同樣基於減少管理次數的原則。篩選房客時，會詢問一些基本生活問題，像是煮飯、洗衣等日常瑣事來了解。避免遇到那種熱水器點不著（結果是沒開瓦斯）、燈泡壞了卻說從未更換過的情況。
目標鎖定25-40歲的男性上班族或小家庭
這是我管理兩間租屋累積的經驗。透過較優惠的租金或地段條件，創造競爭優勢來避開前述風險族群。要找到租金高、不愛抱怨、不會過度要求的房客很困難，往往需要花很長時間。與其漫無目的地找，不如創造誘因，快速找到優質房客，讓房東能大幅減少管理房屋的次數，節省時間成本。
善用FB社團來找尋房客
我PO上『FB』社團的第一天就獲得超過100個讚，還有20多位租客預約看屋。這當然是因為照片拍得明亮，而且比附近行情便宜1500元。其實不需要透過房屋仲介，『FB』社團完全可以取代591，且更有效率。畢竟把篩選房客的工作交給別人，也不一定能過濾到你理想中的房客。
我對陌生人向來保持謹慎。雖然有真心替房東著想的仲介，但這全看緣分，至少我還沒遇到。現在這個時代，不會上網的人大多是60歲以上，所以能用這個方法來過濾年紀較大的房客。我前面提到的篩選方式都是為了節省管理次數來篩選房客的辦法。如果你喜歡管理租屋、享受與房客互動，那麼這些方法可能不適合你。
如果你剛好是我所說不租的族群，在此向你致歉。但這純粹是商業考量，我需要讓自己的利益最大化。除非我的物件沒有競爭力，否則我不會考慮租給可能帶來麻煩的房客。
不論你是否認同我的做法，但我的租客確實都很少抱怨。
經過租屋策略篩選後，剩下11位潛在房客。其中兩位爽約沒來看房，事後雖有來電解釋，但我也不考慮租給他們，因為連最基本的信用都做不到，更遑論遵守租約。剩下9位房客中，雖然已經過初步篩選，基本上不會有學生和單身女性，但仍有一些來自這兩類族群的潛在房客。
對於這兩類族群，我不會直接說明不租。只是在前期溝通時，若無法從對話中看出他們的背景，我仍會帶他們看房。雖然傾向不租，但如果條件特別優秀，也會考慮例外。
介紹的策略是坦誠相見：既然這房子在平日白天有嚴重的噪音問題，我會在房客來看房時，先說明所有缺點，不談優點。如果他們能接受這些缺點，我們再進一步討論。
介紹租屋時，用像跟朋友介紹自己家的口吻。
換位思考，如果我自己住在這裡，我會想跟人分享什麼特色，並用這些客觀事實來介紹房子。比如大樓有完善的垃圾處理系統，讓住戶不用擠在垃圾車旁邊。或是大樓設有健身房，可以省下健身房年費等。
不接受分期付押金，也不租給付不出兩個月押金的租客。因為連押金都繳不出來，就不該冒險賭他的經濟狀況。
最後談報價
不論開價多少，我都會告訴租客等最後一個人看完再報價。
這樣不僅能了解大多數人對房子的評價，也避免太早遇到不理想的房客而陷入兩難。就算因此錯過好房客也無所謂。很多精明的房客會要求當天第一個看房，然後刻意表現出房子還可以但不太滿意的樣子，想租但要求降價，而且剛好殺到房東的底線。
他們就是利用房東擔心後面沒人要租的心理，趁你不確定還有沒有更好的房客時提出殺價。這種房客可能還精通租屋法律，處處想佔便宜。雖然我不是要佔房客便宜，但我希望能找到互相尊重的房客。
用這個方法，你就能找出真正想租、個性單純，又不會一直殺價的好房客。
不給殺價
針對想要殺價的房客，只要他們表達不滿，我就會直接回應：「對，這間房子可能不適合你，不如我們就不要繼續了。」然後邀請下一位看房。已經評估完畢自己的房子定位，知道在這個價位上，房子很有優勢，所以不需要遷就愛挑毛病的房客。網路上有這麼多人詢問，我要找的是－能準時交房租，又不需要我花太多心力管理的好房客。
依我觀察，愛殺價往往等於愛計較，這類房客通常問題特別多，不是理想的選擇。
當然，不是所有殺價都不合理。如果房東有迫切出租的壓力，或房子確實有瑕疵，殺價才有討論空間。說實在的，我自己也很擅長殺價，但站在房東立場，我不喜歡被砍價。
要拒絕殺價，就必須有房子空著的承擔能力。
在九位來看房的租客中，五位表示願意承租，其中兩位因為砍價幅度太大而被淘汰。最後我選定了一位男性單身上班族。他在租屋處附近上班（我在簽約前親自去他的工作地點確認），工作穩定、外表整潔，而且從未提出殺價要求，還表達了長期租住的意願。
我與租客進行了簡單的面談，確認他具備基本生活能力。整個過程中，整理房子和帶看共花了兩天，而確認工作及簽約因時間配合問題又花了三天，總計約一週完成。目前他已租住半年，除了偶爾在LINE上詢問相關問題外，我只去過一次租屋處，那還是為了送中秋節月餅給他。
P.S最後這位承租3年，因工作因素搬離。
結論
我的租屋策略很簡單：先了解自己房子的定位。我會到『591租屋網』查看行情，並實地考察周邊環境（比如旁邊正在施工這個重大缺點），藉此評估房子的實際價值，據此向屋主爭取合理租金。在訂定租金時，我會適度低於市價，以獲得挑選優質房客的主導權。
【法律與現實免責聲明】
本文所整理的內容，來自我對租屋市場與代租管經營方式的觀察與研究，其中提及部分尚未報稅、未登記合法業者資格的經營方式。依照《租賃住宅市場發展及管理條例》，這些做法在法律上屬於違法行為，依法應考取證照並向主管機關完成登記，且需誠實申報相關收入。
然而，實務上仍有相當比例的房東或代租業者，以非登記方式進行租屋經營，並未依規納稅。原因通常與制度門檻高、實務彈性需求大，以及房東對稅務負擔的疑慮有關。
本文並非鼓勵或建議採用未合法化的方式經營租屋，僅反映目前市場運作中的真實情況。
未來我也會持續關注此議題，並分享如何在合法化與經營效率間，取得相對平衡的做法與思考。